Lohnen sich offene Immobilienfonds wieder – oder sollten Anleger besser einen Bogen darum machen?

In der heutigen Pressemeldung nimmt der Berliner Honorarberater Klaus Porwoll von der PecuniArs Honorarberatung Stellung zu dem Thema „Lohnen sich offene Immobilienfonds wieder – oder sollten Anleger besser einen Bogen darum machen?„:

• Als die Zinsen im Jahr 2022 deutlich kletterten, kamen offene Immobilienfonds stark unter Druck
• Doch inzwischen sind die Zinsen deutlich gesunken
• Klaus Porwoll, Gründer der Honorar-Finanzberatung PecuniArs erläutert, ob sich offene Immobilienfonds wieder lohnen oder es aktuell bessere Wege gibt, um in Betongold zu investieren

Berlin, den 14. Januar 2026 – Es war ein Paukenschlag, als über den offenen Immobilienfonds Uniimmo Wohnen ZBI im Juni 2024 bekanntgegeben wurde, dass er um fast 17 Prozent abgewertet werden muss. Zwar hat er hat sich seitdem leicht erholt, dennoch notiert der Wert des Fonds rund 15 Prozent unter dem Kurs vom Juni 2024. Auf Sicht von fünf Jahren weist der Fonds sogar ein Minus von fast 33 Prozent auf. „Anleger sollten sich von der scheinbaren Stabilität und Sicherheit offener Immobilienfonds nicht täuschen lassen“, warnt Klaus Porwoll, Gründer und Inhaber der unabhängigen Berliner Honorar-Finanzberatung PecuniArs. „Denn die Immobilienpreise ändern sich täglich, auch wenn man das – anders als bei den Aktienkursen – nicht sieht.“

Tatsächlich kam nach der massiven Zinserhöhung durch die Europäische Zentralbank im Jahr 2022 der gesamte Immobilienmarkt unter Druck. Gut ablesbar war dies bei den börsennotierten Immobiliengesellschaften. Deren Aktienkurse reagierten auf die ab Mitte 2022 gestiegenen Zinsen mit starken Kursverlusten, zum Teil von 50 Prozent und mehr. Das war bei offene Immobilienfonds allerdings anders. Dort muss zwischen dem Börsenkurs, der sich aus Angebot und Nachfrage ergibt, und dem Nettoinventarwert (NAV), der Preis, zu dem die Fondsgesellschaft diese Fonds verkauft, unterschieden werden. Tatsächlich verloren die Börsenkurse vieler offener Immobilienfonds nach der Zinswende Mitte 2022 auch leicht an Wert.

Kaum Reaktionen bei offenen Immobilienfonds

Allerdings blieb der NAV der meisten offenen Immobilienfonds recht stabil und lag in vielen Fällen deutlich über dem Börsenkurs. „Konkret bedeutet das, dass der Markt den Wert der in den Portfolios enthaltenen Immobilien deutlich niedriger einschätzt als es im NAV, der auf der Bewertung der Immobilien durch Sachverständige beruht, der Fall ist“, erklärt Porwoll. Problematisch wird es aber dann, wenn viele Anleger aus solchen Fonds raus wollen. Laut Barkow Consulting kam es im Verlauf dieses Jahres zu Rekordabflüssen aus offenen Immobilienfonds.

„Dann müssen die Objekte unter Umständen neu bewertet und vielleicht sogar verkauft werden und dann kann es zu Abwertungen bei offenen Immobilienfonds kommen“, erklärt der Anlageexperte weiter. „Darin zeigt sich die Herausforderung offener Immobilienfonds, die versuchen, eine eigentlich illiquide Anlageklasse liquide zu machen.“ Dazu kommt, dass die reale Rendite offener Immobilienfonds, angesichts der anhaltend hohen Inflation, in den vergangenen Jahren zum Teil im negativen Bereich lag. „Das heißt, dass den Risiken keine entsprechenden Renditechancen gegenüberstanden“, fasst Porwoll zusammen.

Immobilienaktien und direkte Investments als bessere Alternative

Eine bessere Alternative für Anleger sieht er am Aktienmarkt. „Eine breit gestreute Anlage in europäischen oder globalen Immobilienaktien, zum Beispiel über entsprechende Exchange Traded Funds, ist langfristig eine renditeträchtigere und bessere Lösung“, so der Anlageprofi. „Das gilt auch deshalb, weil viele börsennotierte Immobiliengesellschaften zum Teil noch deutlich unter ihrem Nettoinventarwert notieren.“ Zusätzlicher Vorteil von ETFs: Sie sind transparent, kostengünstig und können jederzeit verkauft werden.

Dazu kann im aktuellen Umfeld auch ein direktes Immobilieninvestment attraktiv sein. Nachdem die Immobilienpreise hierzulande laut dem Statistischen Bundesamt Destatis zwischen Mitte 2022 und Anfang 2024 deutlich gesunken sind, haben sie sich inzwischen wieder stabilisiert. Im dritten Quartal 2025 legten sie laut Destatis um rund 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. „Allerdings liegen die Preise insgesamt noch ein gutes Stück unter den Höchstständen aus dem Jahr 2022“, informiert Porwoll. „Wer Liquidität zur Verfügung hat und sich gründlich am Markt umsieht, kann deshalb interessante Objekte aus dem Wohnbereich zu angemessenen Preisen finden.“

Anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien

Und das gilt trotz anhaltend hoher Bauzinsen, die noch bei rund 3,6 Prozent für ein zehnjähriges Darlehen liegen und damit etwa drei- bis viermal so hoch sind wie Ende 2021. „Man muss nämlich bedenken, dass wir in den großen Städten und den Metropolregionen einen anhaltend hohen Bedarf haben, der das Angebot übersteigt“, erklärt Porwoll. Diese Situation dürfte tendenziell zu steigenden Preisen führen. Dazu kommt, dass sich auch die Mietrenditen laut einer Untersuchung von Baufi24 im ersten Halbjahr 2025 erholt haben. Jedoch müssen potenzielle Käufer auch genau hinsehen. So ist heute mit Blick auf einen möglichen Wiederverkauf ein sehr hoher Standard in Sachen Energieeffizienz entscheidend. „Aufgrund des anhaltend unsicheren Umfeldes, der hohen Finanzierungs- und Baukosten sowie der strengeren Nachhaltigkeitsauflagen sollten Investoren gründlich abwägen, bevor sie investieren“, so sein Fazit.